La casa de mamá o de los abuelos suele ser el bien más valioso de una herencia, y también el que más emociones despierta. Muchas familias deciden venderla porque nadie va a vivir en ella, porque los herederos viven lejos o porque es la forma más justa de repartir. Esta guía explica los pasos en orden, qué hacer si alguien no quiere vender y qué impuestos conviene prever.
Algunos términos: causante es la persona que murió; sucesión es el conjunto de sus herederos; relevo es el certificado de Hacienda que cancela el gravamen (la carga) que pesa sobre los bienes de la herencia; y partición es el reparto de los bienes entre los herederos.
Los pasos, en orden
- Confirmar quiénes son los herederos. Si hubo testamento, se usa el testamento junto con la certificación del Registro de Testamentos. Si no lo hubo, hace falta una declaratoria de herederos, ante notario o en el tribunal.
- Radicar la planilla informativa y obtener el relevo. Para muertes desde 2018 se radica en SURI la planilla informativa de caudal relicto (Modelo SC 2800 C) y se pide el relevo. Sin relevo, ningún notario puede autorizar la venta de un bien de la herencia y ningún registrador puede inscribirla (Código de Rentas Internas, Sección 2054.05). Vea el relevo de Hacienda.
- Poner al día el CRIM. La planilla requiere una certificación del CRIM que muestre que no hay deuda, y el Registro no inscribe una adjudicación mientras haya contribuciones sobre la propiedad sin pagar (Código Municipal, Art. 7.063).
- Inscribir el derecho de los herederos. En el Registro de la Propiedad rige el tracto sucesivo: primero tiene que constar el título del causante y el derecho hereditario, y después la venta (Ley 210-2015, Art. 134). Si la declaratoria o el testamento no describen la casa, se acompaña una instancia (Art. 126). Vea inscribir la propiedad heredada.
- Firmar la escritura de compraventa con todos los herederos. Todos comparecen, en persona o por medio de un apoderado.
Vender como sucesión o repartir primero
Venta directa por la sucesión. Los herederos pueden vender juntos la casa a un tercero sin hacer antes la partición. La Ley 210-2015 dispone que no hace falta adjudicar cuando todos los herederos venden todo el derecho hereditario a un tercero (Art. 131). El dinero luego se reparte según la parte de cada uno.
Adjudicar primero. Otra opción es hacer la partición, adjudicar la casa a uno de los herederos, que compensa a los demás, y que esa persona decida si la vende o se queda con ella. Vea la partición de la herencia.
Si había cónyuge viudo. Si la casa era ganancial, la mitad es del cónyuge por derecho propio y la otra mitad forma parte de la herencia. El viudo o la viuda firma por los dos conceptos. Además, el cónyuge puede pedir que se le atribuya con preferencia la vivienda familiar (Art. 1625), algo a tener en cuenta antes de anunciar la venta.
Si un heredero no quiere vender
La casa completa necesita el sí de todos. Cada heredero puede vender su cuota sin el consentimiento de los demás, pero los bienes concretos de la herencia solo se pueden vender con el consentimiento de todos (Art. 1604).
Opciones cuando no hay acuerdo:
- Comprarle su parte o que él compre la de los demás.
- Vender una cuota. Si un heredero vende su cuota a un extraño, los demás tienen un derecho de tanteo de 30 días, es decir, preferencia para comprarla en las mismas condiciones (Art. 1605).
- Pedir la partición. Cualquier heredero puede pedirla en cualquier momento (Art. 1775). Si no hay acuerdo unánime, la partición es judicial (Art. 1780).
- Acordar una espera. Los herederos pueden pactar no dividir por un máximo de 4 años, prorrogables (Art. 1608).
Si hay menores de edad entre los herederos, su parte solo se puede vender con autorización del tribunal; vea menores de edad como herederos. Para desacuerdos más serios, vea conflictos entre herederos.
Deudas: CRIM e hipoteca
El CRIM. La contribución sobre la propiedad del año corriente y de los 5 años fiscales anteriores es un primer gravamen sobre el inmueble (Código Municipal, Art. 7.057). Además, quien adquiere un inmueble por herencia debe notificar al CRIM el cambio de dueño dentro de 30 días (Art. 7.052); si no lo hace, puede responder por las facturas emitidas a nombre del dueño anterior.
La hipoteca. La hipoteca no desaparece con la muerte: sigue gravando la casa. Normalmente se paga del dinero de la venta en el cierre. Los herederos responden por las deudas del causante solo hasta el valor de lo que reciben (Art. 1587).
Tres hermanos venden la casa de su madre por $230,000. Los gastos de venta, estimados en un 6% del precio, suman $13,800. Quedan una hipoteca de $42,000 y una deuda del CRIM de $1,850. Después de pagar esas partidas quedan $172,350, es decir, $57,450 para cada hermano, antes de impuestos y de otros gastos de la herencia.
Ganancia de capital y base contributiva
La base contributiva es, en palabras sencillas, el costo que la ley reconoce para calcular la ganancia al vender. Cuanto más baja es la base, mayor es la ganancia que tributa.
Muertes desde el 1 de enero de 2018: base arrastrada en Puerto Rico. Para propiedad heredada de una persona que murió después del 31 de diciembre de 2017, la base del heredero en Puerto Rico es la misma que tenía el causante. No hay ajuste al valor de mercado (Sección 1034.02(a)(5)(D)). Por eso la planilla SC 2800 C pide la base del causante para cada bien. Guarde la escritura de compra y los documentos que la prueben.
Muertes de 2011 a 2017. Las reglas son otras: según el caso, la base es el valor en el mercado a la fecha de la muerte, o la base del causante aumentada por una porción de la exención de $1,000,000, sin pasar del valor en el mercado (Sección 1034.02(a)(5)(C)). Para muertes anteriores a 2011, consulte con un contador.
La regla federal es distinta. Para efectos del IRS, la propiedad heredada toma como base el valor en el mercado a la fecha de la muerte (26 U.S.C. § 1014). Esto importa si usted tiene obligaciones contributivas federales sobre esa venta, por ejemplo porque vive en un estado.
Doña Rosa compró su casa en 1998 por $70,000 y murió en 2024, cuando la casa valía unos $210,000. Sus tres hijos la venden en 2026 por $230,000, con gastos de venta de $13,800.
- Ganancia según la base arrastrada de Puerto Rico: $230,000 − $13,800 − $70,000 = $146,200, unos $48,733 por hermano.
- Ganancia según la base federal (valor a la muerte): $230,000 − $13,800 − $210,000 = $6,200.
La diferencia es enorme. Antes de fijar un precio o repartir el dinero, hable con un contador.
Más detalles en impuestos de la sucesión.
Herederos que no residen en Puerto Rico
El comprador debe retener. Cuando un no residente vende un inmueble en Puerto Rico, el comprador tiene la obligación de deducir y retener una contribución en el origen sobre lo que le paga. Si no lo hace, Hacienda puede cobrarle esa cantidad al comprador, salvo que el vendedor no residente pague la contribución (Sección 1062.08(g); Boletín Informativo de Rentas Internas 22-01).
La planilla de traslado. Quien transmite el inmueble completa y entrega en la oficina del notario la Planilla Informativa sobre Segregación, Agrupación o Traslado de Bienes (BI RI 22-01).
Cuánto se retiene depende de la situación de cada vendedor. Pídale al notario y a su contador que lo calculen con anticipación. Si usted vive fuera, lea también herederos que viven fuera de Puerto Rico.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la casa antes de tener el relevo?
No. Sin el relevo de Hacienda, un notario no puede autorizar la venta de un bien de la herencia. Si hay deudas contributivas, existe una autorización condicionada de Hacienda para vender la propiedad y usar el dinero para pagarlas (Sección 2054.02(b)).
¿Tenemos que inscribir la casa a nombre de los herederos antes de venderla?
En el Registro rige el tracto sucesivo: el derecho de los herederos debe constar antes de que se inscriba la venta. No siempre hace falta hacer la partición primero si todos venden juntos a un tercero.
¿Qué pasa con el dinero si un heredero tiene deudas personales?
Los acreedores personales de un heredero no pueden intervenir hasta que se paguen las deudas del causante y los legados, pero pueden pedir que se retenga o embargue lo que le quede a ese heredero (Art. 1585).
¿Quién paga el CRIM mientras se vende la casa?
La contribución sigue corriendo. Lo práctico es que los herederos acuerden por escrito quién paga y cómo se le reembolsa al momento de repartir el dinero de la venta.
Fuentes
- Código Civil de Puerto Rico de 2020, Arts. 1587, 1604–1608, 1625 y 1775–1780. bvirtualogp.pr.gov
- Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria (Ley 210-2015), Arts. 126, 131 y 134. lexjuris.com
- Código de Rentas Internas de 2011, Secciones 1034.02(a)(5), 2054.02 y 2054.05. bvirtualogp.pr.gov
- Departamento de Hacienda, Boletín Informativo de Rentas Internas 22-01 (retención a no residentes). hacienda.pr.gov
- Código Municipal de Puerto Rico (Ley 107-2020), Arts. 7.052, 7.057 y 7.063. lexjuris.com
- Código de Rentas Internas federal, 26 U.S.C. § 1014. law.cornell.edu
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