Cuando una persona muere, su casa o su finca no cambia de dueño sola en los papeles. El Registro de la Propiedad, que es la oficina pública donde consta quién es dueño de cada inmueble en Puerto Rico, seguirá mostrando el nombre del difunto hasta que alguien presente los documentos de la herencia. Mientras eso no ocurra, vender, hipotecar o dividir la propiedad se complica mucho.
Esta guía explica, paso a paso, cómo se pasa la propiedad a nombre de los herederos y qué debe hacer, por separado, con el CRIM (Centro de Recaudación de Ingresos Municipales), que cobra la contribución sobre la propiedad.
Por qué hay que inscribir la herencia
El orden importa. La Ley del Registro exige lo que se llama tracto sucesivo: cada dueño debe aparecer inscrito antes que el siguiente. Primero tiene que constar el título del causante (la persona que murió) y luego el derecho de sus herederos. Solo después se puede inscribir una partición o una venta (Ley 210-2015, Art. 134).
La sucesión no es una persona. La sucesión es el grupo de herederos. Mientras no se divida la herencia, todos son dueños en común de todo, cada uno con una cuota abstracta, sin que ninguno sea dueño de un cuarto o de la casa en particular.
Instancia o escritura: dos caminos distintos
Hay dos maneras de llevar la herencia al Registro, y muchas familias usan las dos en momentos diferentes.
La instancia: inscribir a todos los herederos en común
El derecho hereditario se inscribe a favor de todos los herederos presentando el testamento o la declaratoria de herederos. Si esos documentos no describen la propiedad, se acompaña una instancia, que es una solicitud escrita al Registro con la descripción del inmueble, preparada según el reglamento de la Ley 210 (Art. 126).
Con la instancia, cada heredero queda inscrito con una participación abstracta e indivisa (Arts. 130–131). Sirve para poner la propiedad a nombre de la sucesión, pero no dice quién se queda con qué.
Si la casa era ganancial, solo se inscribe la cuota abstracta del cónyuge que murió (Art. 126). La otra mitad le pertenece al cónyuge viudo por derecho propio, no por herencia. Vea sociedad de gananciales y herencia.
La escritura de partición y adjudicación: cada bien a su dueño
Para que un heredero quede inscrito como dueño único de un bien concreto, hace falta una escritura pública de partición y adjudicación en la que comparezcan todos los herederos y legatarios, o una resolución judicial firme (Art. 131). La partición es el reparto de la herencia y la adjudicación es la asignación de cada bien a una persona. Lo explicamos en detalle en partición de la herencia.
Si hay un solo heredero, el documento sucesorio vale como adjudicación (Art. 131). Si todos los herederos venden todo el derecho hereditario a un tercero, tampoco hace falta adjudicar primero.
| Instancia | Escritura de partición y adjudicación | |
|---|---|---|
| Qué inscribe | Cuotas abstractas de todos los herederos | Bienes concretos a nombre de cada heredero |
| Qué se presenta | Testamento o declaratoria, con instancia si no describen el bien | Escritura firmada ante notario por todos los herederos y legatarios |
| Cuándo se usa | Antes de dividir, o para vender todos juntos | Cuando ya hay acuerdo sobre el reparto |
| Base legal | Ley 210-2015, Arts. 126 y 130 | Ley 210-2015, Art. 131 |
Los legados (un bien específico que el testamento deja a una persona) se inscriben con una escritura de pago de legado, a la que se acompaña el testamento, la certificación de la ODIN, el certificado de defunción y el relevo de Hacienda (Art. 132).
Documentos que normalmente le van a pedir
La lista exacta depende del caso y del notario, pero estos documentos aparecen en casi todas las herencias:
- Certificado de defunción del causante.
- Declaratoria de herederos (si no hubo testamento) o testamento con la certificación del Registro de Testamentos.
- Relevo de Hacienda. El Código de Rentas Internas prohíbe a los registradores inscribir particiones, adjudicaciones, ventas o hipotecas de bienes de un caudal sin ese certificado (Sección 2054.05(a)(1)). Vea el relevo de Hacienda.
- Certificación del CRIM sin deuda. El Código Municipal prohíbe inscribir una adjudicación o partición de bienes del difunto mientras haya contribuciones sobre la propiedad sin pagar (Art. 7.063(a)). Esa certificación también se exige para la planilla informativa de Hacienda.
- La escritura con la que el difunto adquirió, o los datos de su inscripción, para comprobar el tracto.
- Instancia o escritura, según el camino que escojan.
Lo que no pudimos confirmar. El contenido exacto que exige el reglamento para la instancia y si el Registro pide el relevo incluso para inscribir solo las cuotas abstractas son detalles que debe confirmar con su notario o con la sección del Registro que le corresponde. Lo que sí dice la ley es que, sin relevo, no se inscriben particiones, ventas ni hipotecas.
Si algún heredero vive fuera de Puerto Rico, puede firmar mediante un poder. Un documento notarial otorgado afuera debe protocolizarse aquí para tener efecto (Ley Notarial, Art. 38). Vea herederos que viven fuera de Puerto Rico.
Karibe y la presentación digital
Desde marzo de 2016, el Registro funciona con un sistema electrónico llamado Karibe, creado bajo la Ley 210-2015, que permite presentar las escrituras de forma digital. En la práctica, cuando hay una escritura, es el notario quien la presenta. Si le toca presentar una instancia, pregunte en el Registro cómo se presenta y cómo dar seguimiento a la calificación.
Aranceles del Registro
Los aranceles son los derechos que cobra el Registro. Según la Ley 91-1970, en su versión compilada de 2024:
- $15 por cada documento presentado.
- $2 por la inscripción si el valor es de $1,000 o menos.
- $2 por cada $1,000 de valor hasta $25,000.
- $50 más $4 por cada $1,000 adicional sobre $25,000.
- $15 por cada certificación.
Luis heredó, como único heredero, la casa de su madre, Doña Carmen, que no era ganancial. Supongamos un valor de $120,000 para el cálculo. La inscripción sería $50 por los primeros $25,000, más $4 por cada $1,000 sobre $25,000 (95 × $4 = $380), para un total de $430. Con los $15 de presentación, el estimado del Registro sería $445, sin contar sellos notariales ni honorarios.
Una advertencia sobre el valor. La Ley 91-1970 dice que, en transmisiones hereditarias, el valor es el aceptado por Hacienda en el certificado de cancelación. Pero para muertes desde 2018 la planilla informativa no lleva valores de mercado, así que no está claro qué valor usa hoy el Registro. Pídale al notario un estimado antes de presentar.
Los pasos, en orden
- Obtenga la declaratoria de herederos o la certificación y copia del testamento.
- Presente la planilla informativa de caudal relicto (Modelo SC 2800 C) y obtenga el relevo de Hacienda.
- Pida al CRIM la certificación de que la propiedad no tiene deuda y pague lo que falte.
- Decida con los demás herederos si van a inscribir primero en común (instancia) o si ya están listos para la escritura de partición y adjudicación.
- Presente los documentos en el Registro, normalmente a través del notario, y pague los aranceles.
- Notifique al CRIM el cambio de dueño.
El CRIM: aviso de cambio de dueño en 30 días
Este aviso es aparte del Registro. El Código Municipal obliga a toda persona que adquiere una propiedad, incluida la adquisición por herencia, a notificarlo al CRIM en su formulario dentro de 30 días, aunque todavía no haya presentado nada en el Registro (Art. 7.052). Si no lo hace, el nuevo dueño responde por las facturas emitidas a nombre del anterior, con intereses, recargos y penalidades.
El portal MI CRIM permite hacer el "Cambio de dueño" y pedir la exoneración en línea. Como la herencia se abre con la muerte, lo prudente es contar los 30 días desde el fallecimiento.
Las deudas viejas pesan sobre la casa. La contribución del año corriente y de los cinco años fiscales anteriores es un primer gravamen sobre la propiedad (Art. 7.057), y además el Gobierno tiene un gravamen preferente sobre todos los bienes del caudal por contribuciones adeudadas (CRI, Sección 2054.01).
La exoneración de residencia principal
La exoneración residencial cubre la contribución sobre los primeros $15,000 de valor tasado de la vivienda (valor de 1957, que es mucho más bajo que el valor de mercado), una vivienda por dueño (Art. 7.035).
- Cónyuge viudo. Conserva la exoneración sin pedirla de nuevo si era titular original y sigue viviendo en la casa.
- Herederos. La propiedad de una sucesión cuenta como una sola vivienda. El derecho es indivisible y se le reconoce al coheredero que vive allí y no tiene exoneración en otra propiedad.
- Fecha clave. Se considera residencial si el dueño o su familia (parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad) vivía allí el 1 de enero.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que inscribir la herencia si no pienso vender?
No pudimos verificar un plazo legal para inscribir el derecho hereditario. Pero sin inscripción no podrá vender, hipotecar ni repartir la casa formalmente, y con los años se hace más difícil reunir documentos y firmas. Si piensa vender la casa heredada, el tracto tiene que estar completo.
¿Qué hago si la casa nunca se inscribió a nombre de mi papá?
Primero hay que inscribir el título del causante, porque el Registro exige el tracto sucesivo. Esto ocurre mucho con casas antiguas. Lea herencias sin papeles y propiedades antiguas.
¿Puedo avisarle al CRIM antes de terminar el trámite en el Registro?
Sí. El aviso de cambio de dueño se hace dentro de 30 días aunque la escritura no se haya presentado en el Registro.
¿Mi mamá pierde la exoneración si sigue viviendo en la casa que era de los dos?
Si ella era titular original y sigue usando la casa como residencia, conserva la exoneración sin una nueva solicitud. Lo que sí debe notificarse es el cambio de dueño de la parte del difunto.
Fuentes
- Ley 210-2015 del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, Arts. 126, 129–132 y 134. lexjuris.com
- Ley 91-1970 de aranceles del Registro de la Propiedad (OGP, Rev. 15 abr. 2024). bvirtualogp.pr.gov
- Código Municipal de Puerto Rico (Ley 107-2020), Arts. 7.035, 7.052, 7.057 y 7.063. lexjuris.com
- Código de Rentas Internas de Puerto Rico de 2011, Secciones 2054.01 y 2054.05 (OGP, Rev. 28 may. 2026). bvirtualogp.pr.gov
- Departamento de Hacienda, Instrucciones del Modelo SC 2800 C. hacienda.pr.gov
- Oficina del Inspector General, Informe OIG-E-26-009 sobre el Registro Inmobiliario Digital. docs.pr.gov
- CRIM, portal MI CRIM. crimpr.net
CaudalRelicto.com es una guía independiente: no es el Departamento de Hacienda, la Rama Judicial ni ninguna agencia de gobierno. Esta página es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado-notario que conozca su caso. Los nombres y cifras de los ejemplos son hipotéticos. ¿Ve un error? Escríbanos.
